不幸的是,蔚倩就赶上了这样一个租户。肆无忌惮的租户可以获得许多驱逐延迟服务,并且只收取象征性的费用;承租人可以向法院提出各种无聊的动议,暂时停止驱逐程序。很多时候,租户甚至都不愿意将答案或其他动议的副本邮寄给房东的律师,以便“淹没”他们。与参与合法伎俩和演习的租户合作是令人沮丧的,但加利福尼亚法院系统允许租户提交以下回复/动议,无论其中是否有任何优点或事实。
花光了存款,碰上了耍赖的租户,蔚倩突然发现,她没有钱按时付清按揭。银行的催款信一封接一封寄到,紧接着电话也追了过来。
房地产泡沫进入了蔚倩的日常生活,每星期一次,蔚倩坐在医院抽血随访,看着针头扎进胳膊,深红色的血液流进试管,蔚倩眼里仿佛是流出的钱。葡萄胎手术后,豪医生打电话报告了好消息。抽出的物质为阴性,没有恶化。但是蔚倩必须定期做hcg测定,每周一次,直至连续3次阴性,然后每个月一次,持续至少半年。
就像她自己的身体一样,蔚倩没有办法掌控股市,没有办法掌控租户,她和秦凯几年的努力,省吃俭用,像她的血一样,流走。
房地产泡沫的形成,家庭债务比例从2000年的85%上升到了2006年的120%。信贷标准被降低了,各个层级收入人群都加大了债务比例。其实收入最低人群的债务比例是增加最快的。随着买房带来的财富效应,越来越多的人开始将房地产进行再融资,增加杠杆来投机。房屋贷款和房屋再融资金额在2005年达到了5000亿美元,比1998年上升了5倍。推动了美国债务比例达到了gdp的300%。在这个自我循环的游戏中,借款人和贷款人都得到了短期利益。信贷标准越低,房价涨幅越高。投机者入场导致房价开始加速上行。
蔚倩对号入座,这是她吗?她是这种投机者吗?是大卫,为她理财的大卫给她出的主意。蔚倩不是没有意识到这一点,贷款那么容易,她那个时候好像打了鸡血一样,不停的提现,她其实是个收益者,漂浮在这股洪流中,现在到了瀑布的边缘,她没有一根救命稻草,唯一的结果,就是随流跌入瀑布,摔得粉碎。
整个经济开始出现泡沫特征,存款利率一降再降,大量海外热钱涌入美国。美国制造业就业下滑,美国大量失去全球出口市场份额,特别是对中国。然而房地产相关的泡沫带来了经济的一轮景气周期。建筑相关的就业人数上升,抵消了出口下滑带来的就业数据下降。海外资金的流入,带来了美国人民持续加杠杆消费。美国人的过度消费是一个泡沫典型特征。
大量的借贷并没有带来收入的增长。存款利率不可能无限的下滑,贷款数量不可能无限的增长。当债务到期时,将会出现现金流问题。在这个阶段,新增的贷款变得风险越来越高,而且越来越多带来来自监管以外的渠道。这种“影子银行”贷款往往是泡沫的重要部分。通常金融机构会建立新的渠道来向这些人放款。由于更少的监管,这些人获得贷款变得更加容易。每一次危机都伴随着“金融创新”,这些“金融创新”最终都直接导致了危机的触发。
推动泡沫形成的,一定不仅仅是低利率水平,而是更容易的信贷,更宽松的监管,更加危险的金融创新。也由于监管者不会盯着债务增长,而是看通胀和经济增长,他们在初期也会包容泡沫的形成。借款人和放款人之间出现资产和债务错配,让他们在下行周期中格外受伤。
当利率开始上升时,债务支付也开始上升,推动了新增贷款人逐渐消失,因为借钱变得昂贵了。由于借钱的人少了,能花的钱也少了,导致消费开始下滑。一个人的开支是另一个人的收入,开支减少后,收入也开始减少。当人们减少支出后,价格下跌,经济开始下行。
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